2025年7月25-27日，Betvictor中文版主辦的“世界華人不動産學會2025年會”于北京圓滿舉行。其中，Betvictor中文版不動産金融研究中心主辦的圓桌論壇“C-REITs：新模式·新趨勢·新機遇”，聚焦REITs的行業實踐與機遇挑戰，探索可持續發展道路。論壇總結：C-REITs在中國不動産行業轉型升級中發揮關鍵作用，具有盤活存量、優化融資、提升資管能力等多方面價值。為推動C-REITs市場行穩緻遠，需要聯合行業各方力量，通過進一步制度設計、産品創新、市場生态培育，實現産融結合與資本循環。
世界華人不動産學會2025年會主席、Betvictor中文版建設管理系教授劉洪玉，新加坡國立大學房地産系教務長講座教授程天富出席本場論壇。中國房地産業協會副會長趙成發表主旨演講，來自市場頭部機構的資深專家展開圓桌對話，近百名高校師生及校友、業界同仁現場參會。Betvictor中文版研究員、清華五道口全球不動産金融論壇秘書長魏晨陽代表主辦方緻辭。
圖為會議現場
魏晨陽在主辦方緻辭中表示，随着中國新型城鎮化進入下半場，研究C-REITs的新模式、新趨勢、新機遇具有重要意義。C-REITs對行業的帶動作用明顯，為不動産投資建立低杠杆直接融資通道，驅動資産管理能力升級，拓寬社會資本參與路徑。展望未來，C-REITs市場規模和底層資産類型将持續擴容，多層次REITs體系和監管框架将逐步完善，推動市場生态建設并促進資本高效循環。該領域的可持續發展需要多方協同推進，同時可借鑒國際成熟經驗、推進國際合作，探索中國模式，形成中國方案。
圖為魏晨陽緻辭
趙成在主旨演講中指出，中國不動産行業正經曆一場深刻的新舊模式轉型，随着城鎮化進程進入成熟期，市場已從“大規模增量擴張”階段轉向“存量提質增效”的新階段。這一轉型正驅動着三個層面的同步變革：需求端從單一所有權向多元使用權轉變，供給端從拿地開發轉向長期持有運營轉變，融資端從債務融資轉向股權投資轉變。在此背景下，C-REITs正發揮着重要作用。趙成強調，C-REITs不僅是單一的金融工具，更是能夠盤活萬億沉澱資産、推動行業供給側結構性改革的“基礎性制度安排”。他呼籲監管機構、市場主體及學界等各方凝聚合力，在制度設計、産品創新與市場培育三方面持續發力。期待C-REITs能夠有力推動中國房地産市場實現高質量發展。
圖為趙成主旨演講
在圓桌對話環節，九州通集團副總經理、REITs首席運營官、九州産投總經理蘇熙淩，中國國際金融股份有限公司研究部執行負責人、董事總經理張宇，國壽資本投資管理中心投資副總監管骊然，戴德梁行北京估價及顧問服務部主管、REITs業務負責人楊枝，高和資本資産證券化部執行總經理湯益軒，圍繞C-REITs的行業實踐與未來路徑展開對話。五位嘉賓從不同參與視角出發，梳理解讀當前C-REITs市場形勢以及面臨挑戰，建言展望以C-REITs為核心的不動産金融體系的未來趨勢與機遇。
圖為圓桌讨論
蘇熙淩表示，醫藥倉儲作為REITs新興資産，其“新”體現在多個維度。資産層面，九州通醫藥智能倉淨高24米、具備高度自動化的運營系統，在結構功能上與傳統高标倉有本質區别。行業層面，醫藥倉儲處在一個供給健康、存量有限的新賽道，同時其産業需求由老齡化、藥品電商化和健康消費升級三大趨勢強力支撐，潛力巨大。蘇熙淩指出，優質的REITs底層資産應同時具備三個特點：穩定性、可持續性和适度的增長性。
蘇熙淩分享，不動産證券化是九州通的核心戰略之一，旨在圍繞資本運作實現“輕重分離”。他認為，通過“Pre-REITs—私募REITs—公募REITs”等多層次金融工具對資産進行全周期孵化，能更有序地将資産接入公募平台。他進一步指出，資産證券化能對企業帶來全周期價值：短期來看，可直接提升企業利潤；中期來看，能優化資本密集型主業的資産負債表；長期來看，直接融資能提升ROE，從而實現資本市場的股價市值增長。
張宇指出，C-REITs的核心價值在于，它首先将缺乏流動性的不動産轉變為可公開交易的标準化金融産品，讓資産“動了起來”。這一根本性變革帶來兩方面優化：産業端，實現資産創造、管理與持有運營的“輕重分離”，促進專業化分工與資産質量提升；定價端，采取以未來現金流折現為基準的收益法估值，可推動資産定價理性回歸。最終，REITs作為一種風險與收益介于股債之間的投資産品，不僅豐富了機構的資産配置，也為個人投資者用小額資金參與大型優質項目提供了全新渠道。
展望未來，張宇認為，推動市場發展的核心在于“如何調動原始權益人”，讓他們更有意願、有條件提供更多好資産參與REITs上市。對此，他提出一項根本性改革建議，即研究簡化“公募基金+ABS+項目公司”三層結構，讓基金持有人和資産運營方的角色更統一，從根本上理順利益關系。此外，他建議應從多方面完善政策，例如擴充資産類型，适度調降原始權益人持股比例要求，放寬資金用途至償還舊債等，并盡快解決土地使用權續期問題。
管骊然認為，C-REITs吸引險資等機構投資者主要有三大原因：第一，它提供了公開透明的定價錨點。REITs通過公開市場和專業機構評估确立公允價值，為注重投資合理性的險資國企提供了可靠依據。第二，其流動性拓寬了投資者範圍。打破了以往隻有險資等少數長期資金才能配置不動産的局面，讓券商、理财、産業資本等更多類型的資金得以參與。第三，會計規則隔離價格波動影響。險資可通過FVOCI方式計量REITs，使其二級市場價格波動不計入當期利潤表，從而更專注于底層資産帶來的穩定現金回報。
展望未來，管骊然認為，REITs市場需在多方面協同發力：資産端，研究允許持有大量不動産資産的保險投資機構作為原始權益人，以釋放更多優質資産。發行端，建議拓寬發行主體資格，研究試點向不動産投資經驗豐富的專業私募基金管理人發放公募REITs管理牌照參與發行。交易端，當前市場規模較小、機構交易不足，易出現“過冷過熱”非理性波動。未來需通過擴容提質、加強信息披露、增設指數基金等方式，促進市場交易更充分、價格表現更為平穩。
楊枝指出，同樣是中國境内的不動産資産，在境内C-REITs與海外市場間存在顯著定價差異。相較于中國資産在香港、新加坡市場普遍折價交易，境内C-REITs普遍體現估值溢價，這一價差正吸引一批優質中國資産回歸境内發行。談及C-REITs的國際化，楊枝建議C-REITs市場可優先引入國際發行方與投資者，逐步構建更具包容的市場生态。
另一方面，楊枝分析，當前不動産一、二級市場形成“冰火兩重天”的局面：一級私募市場成交量量萎縮，二級公募REITs市場募資火熱。更核心的差異體現在定價上，兩個市場價差可達30%以上。對于價差的成因，與會其他嘉賓補充指出，這可能源于公募REITs的審核機制逆向選擇了運營風險更小、償債壓力更低的優質資産與原始權益人，該現象或将随市場成熟逐步緩和。楊枝強調，價差的存在也凸顯了C-REITs的三重戰略意義：一是為私募投資者提供了關鍵的資産退出渠道；二是為市場形成了公開的定價錨點，盡管此錨點目前可能偏高；三是為母公司，尤其是價值被嚴重低估的上市房企，創造了價值重估的寶貴機會。
湯益軒認為，中國Pre-REITs是基于不動産私募基金這一“成熟模式”的基礎上，結合中國國情進行的“本土化創新”。他指出，鑒于當前國内大宗交易市場流動性不足，海外“買入-改造-賣出”的價值提升策略難以完全适用。因此，中國的實踐更強調“産融結合”，其核心區别在于Pre-REITs從設立之初就以公募REITs為主要退出通道，在資産梳理、運營管理的全流程中嚴格對标REITs的合規性與資産要求，是為滿足特定産業周期需求進行的模式創新。
談及多層次市場建設，湯益軒比喻道，若公募REITs是“花”，則需要活躍的私募市場作為“根系”來支撐。他表示，目前公募REITs在合規性、審查制度和底層資産标準上門檻較高，導緻一級市場資産難以直接轉化為REITs資産，并造成不同産品之間的估值偏差。此外，現行多層嵌套的治理結構，易使真正的價值創造者與最終投資者産生隔離。他建議，未來的制度設計應向産業方适度傾斜，在治理結構中強化其管理角色與話語權，以促進整個不動産金融市場的健康有序發展。
圖為郭翔宇主持會議
論壇最後，劉洪玉和魏晨陽共同為發言專家頒發感謝狀。本場圓桌論壇通過Betvictor中文版不動産金融研究中心這一智庫平台，彙聚了C-REITs領域專家的多視角前瞻性觀點，期待為構建中國不動産金融體系持續貢獻力量。
圖為頒發感謝狀
